“二套转首套”满足啥条件可享受个税专项附加扣除？专家解读

近年来，随着我国优化个人住房贷款中的住房套数认定标准，实行“认房不认贷”，部分购房者将此前的二套房贷利率变更为首套房贷利率。而在这样的背景下，购房者能不能享受住房贷款利息个人所得税专项附加扣除政策呢？这个问题引发了市场广泛关注。

日前，国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式回应称，“二套转首套”满足相关条件的可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受1.2万元税前扣除额。那么，要想实现个税专项附加扣除，具体要满足哪些条件？又该怎样享受这项优惠政策呢？

此前不少城市执行首套房“认房又认贷”政策，如果购房者名下已有房产或有过房贷记录，再买房子的时候，通常会被算作“二套房”，首付比例、贷款利率都会更高。

为了稳定楼市，更好满足居民刚性和改善性住房需求，2023年8月住房和城乡建设部等部门发布政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，这也就是首套房“认房不认贷”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“所谓的‘二套转首套’是指在2023年8月18日之前，手上没有房，但是有贷款记录的个人和家庭，如果你再次买房的时候，因为有了贷款记录，执行的是二套住房的贷款。那么，在2023年8月18日之后，住建部发文明确提出了，如果家庭名下没有住房，但是有贷款记录，如果你再次买房的话，就执行首套住房的优惠政策，就是所谓的‘认房不认贷’。这个政策发布以后，对于首套房政策的支持就可以用到原来被认定为二套但现在被认定为首套的购房人中间，这主要是为了支持刚需。”

在这项政策下，不少人选择通过“二套转首套”操作，来主动申请利率调整。那么，如果是“首套房”，是不是可以抵扣个税呢？根据个税现行政策规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解释说，“比如有首套房，每个月要还房贷，个税计算的时候，就按照你有首套房的房贷，可以每个月给你1000块的额度去抵扣，但是第二套房就不给你去抵扣了，因为主要是讲首套房。”

不过，有的购房者此前由于“认房又认贷”政策，尽管在某地实际购买的是首套房，但因为有购房贷款记录而适用二套房贷利率，并没有享受过首套房住房贷款利息专项附加扣除政策。

而现在，根据国家税务总局的最新回应，这些购房者商业贷款部分已办理了“二套转首套”手续，因此也可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除政策。这意味着，这部分的纳税人可以最高连续20年每年享受1.2万元税前扣除额，总计可抵扣24万元。

严跃进表示，需要注意的是，纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。“抵扣个税政策总的方向是没有变的，就只能享受一次。假如说以前已经享受过一次了，或者说已经在操作个税抵扣的优惠政策了，你现在买第二套房肯定是不能享受的。但是如果以前是没有享受过的，按照现在国家的政策，已经按首套房的标准更改了贷款合同，‘二套房转为首套房’其实是可以去享受的。按照‘一次机会’的原则，相当于每个月可以减少1000块钱左右的抵扣额，累计可以加起来有20年。”

这些政策具体如何操作？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，需要分“两步走”。首先是贷款人，如果说满足“认房不认贷”条件下可以享受首套房的优惠的话，要在贷款银行的App上进行操作，作出申请，把利率转换为首套房的利率。第二步，纳税人可以通过手机的个人所得税App，在专项附加扣除项下的“住房贷款利息专项附加扣除”模块里面填写贷款的相关资料，就可以享受“二套转首套”，个人的按揭贷款的利息可以在缴个税之前扣除掉。

此次“二套转首套”房贷利息明确纳入个税抵扣范围，不少购房者将直接享受到真金白银的税收减免。李宇嘉表示，“他们的整个生活成本就降下来了，有利于促进其他方面的消费。同时，也有助于居民继续持有房屋，避免因为成本高而无序挂牌，对市场冲击，也能够避免一些无序还贷行为。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，政策明确有助于提高居民购房的积极性，促进房地产市场健康稳定发展。“此次政策进一步说明，各地在持续降低房屋持有成本，对我们整个存量房贷方面作出政策的调整优化，反过来也对我们二季度，包括后续的购房需求、购房买卖，其实也有积极提振的效应。”